انتهت اللجنة المشكلة برئاسة بنك الكويت المركزي، من إعداد مسودة مشروع الرهن العقاري، حيث يتوقع استشراف رأي إدارة الفتوى والتشريع التابعة لمجلس الوزراء بخصوص المسودة قريباً.
ووفقا لمسودة المشروع المقترحة، ستقوم البنوك بتقديم كامل مبلغ التمويل العقاري، مع احتفاظ المواطن بالمزايا التمويلية نفسها التي يحصل عليها في الوقت الحالي من بنك الائتمان، على قرضه المقسط، على أن تقوم الحكومة بتعويض البنوك بتحمّل الفائدة عن التمويل المدعوم الذي تقدمه، نيابة عن المستفيد.
ووفقاً لذلك، سيتخلى بنك الائتمان عن دوره التقليدي في تمويل القروض المقسطة للمستحقين لصالح البنوك، مع استمرار المواطن في الحصول على المزايا الاقتراضية نفسها التي يتمتع بها حالياً مع «الائتمان» دون أي تغييرعليها، كما أن البنوك ستقوم بتغطية أي تمويلات عقارية إضافية يطلبها العميل.
وبطريقة مبسطة أكثر، ستؤدي مسودة القانون المقترحة إلى تعديل آليات القانون الحالي، حيث تقضي بالسماح للبنوك بتقديم خدمات التمويل العقاري كاملة، بما فيها منح التمويل المقسط المقدر بـ70 ألف دينار بدلاً من «الائتمان» للمستحقين من دون فوائد والتي ستتحملها الدولة.
كما تفتح المسودة سقف التمويل العقاري إلى مبالغ تتجاوز القيمة الإجمالية المقررة حالياً بحد أقصى 140 ألف دينار (موزعة بين قرض إسكاني بـ70 ألفاً وآخر مقسط بـ70 ألفاً) فيما سيترك لبنك الكويت المركزي صلاحية تحديد الحد الأقصى الجديد المسموح به للتمويل العقاري، والذي يمكن أن يحدد لاحقاً في اللائحة التنفيذية للقانون، مع فترة التمويل.
وعملياً لن يتغير شيء على المواطن لجهة كلفة القرض المقسط، حيث سيظل المستفيد يحصل على القرض الإسكاني من دون أي فوائد، وسيكون بإمكانه الحصول على تمويل عقاري أكبر من المجمع حالياً بين الإسكاني والمقسط، من خلال فتح سقف التمويل العقاري بما ينسجم مع التغيرات التي شهدتها السوق العقارية في السنوات الماضية، ووفقاً لمحددات المقدرة على السداد وقيمة السكن.
وستقوم البنوك بمنح أي تمويل إضافي عن مبلغ القرض المقسط بفوائد تجارية، تحدد وفقاً لمعايير ووقت التمويل وظروف السوق، وبالنسبة لمعدل الفائدة التي ستتحملها الدولة نيابة عن المواطن، ذكرت المصادر بأنه لم يحدد بعد، لكن يرجح أن يكون أقل من العوائد التجارية.
أما بخصوص فترة السداد، فقد تصل بحسب المقترح إلى 30 عاماً، بدلاً من المدة الحالية، والمحددة قانونياً بدفع أقساط تبلغ 10 في المئة من دخل العميل أو 100 دينار في حال العملاء أصحاب الدخول المنخفضة، ليصل مع ذلك عمر القرض المقسط حالياً إلى 58 عاماً بحد أقصى.
ونوهت المصادر إلى أن المواطن سيحصل على التمويل المدعوم من الدولة مرة واحدة مقابل البيت الرئيس، لكن يحق له الحصول على تمويلات إضافية في حال انتهاء القرض الأول، وفي حال رغب المواطن الانتقال إلى بيت أكبر إذا تحسن وضعه المالي، وقام بسداد جميع مستحقاته على البيت السابق، وهذا يعني أنه لا يستطيع الجمع بين قرضي تمويل عقاري بنظام الرهن، لكن بإمكانه الحصول على التمويل أكثر من مرة.
أما في ما يتعلق بالضمانات التي سيحصل عليها البنك مقابل التمويل العقاري، أفادت المصادر بأنه علاوة على محدادات الدخل التي سيتم إقرارها رقابياً بالتفصيل، سيقوم العميل برهن بيته إلى البنك مثلما يحدث حالياً مع بنك الائتمان، مبينة أن هــذا النظام يبيع البنك أو شركة التمويل العقاري الوحدة العقارية إلى المستفيد لتصبح باسمه، ولكنها ترهن للبنك أو للشركة حتى يتم سداد تكلفتها المتفق عليها بالكامل بموجب نظام التمويل العقاري.
وأشارت المصادر إلى أن إقرار قانون للرهن العقاري محلياً من شأنه أن يضع الكويت في مصاف الدول المتقدمة تمويلياً كما، يعطي الفرصة للبنوك في المشاركة بقوة في عملية تمويل أصحاب القسائم الإسكانية، والمساعدة في حل الأزمة الإسكانية، وما يزيد من أهمية ذلك في الوقت الحالي ما أعلن عنه بنك الائتمان قبل فترة بخصوص عدم مقدرته منفرداً مقابلة العدد المتنامي من طلبات الإسكان المقررة، سواء المعلن عنها أو المخطط لها، والتي تتجاوز 110 آلاف طلب.
وبينت المصادر أنه إذا كانت الحدود الائتمانية الممكنة لمقابلة طلبات تمويل الإسكان المقبلة تتوقف لدى «الائتمان» عند مليار دينار، ما يعني أنه لا يستطيع تمويل أكثر من نحو 12 ألف طلب، فان مشاركة البنوك بالرهن العقاري تساعد في حلحة أزمة التمويل، خصوصاً مع خطط التسليم المستهدفة والتي تتجاوز أضعاف هذا الرقم.
يذكر أن المستشار العالمي شركة «ماكينزي آند كومباني»، أوصى الجهات المعنية في الكويت، بتبنّي تنظيمات تسمح لـ«لائتمان» بإصـدار سنــــدات شــــبه سيادية، وتنظيم نشــاط للأوراق الماليـة المدعومة برهونات عقــارية، علاوة على السماح بتسويق منتجاتها، مع تعـديل نســـب الرافعـة المالية، وتطوير الإطار العام للحجز على الرهونات العقارية، إلا أن المصادر أوضحت أن مثل هذه التطبيقـــات ستكون لاحقة لاقرار قانون للرهن العقاري.
وأوصى المستشار 6 جهات، وهي وزارة المالية - إدارة الدين العام، وبنك الكويت المركزي، وبنك الائتمان الكويتي، واتحاد مصارف الكويت، وهيئة أسواق المال، والهيئة العامة للرعاية السكنية، بتنفيذ 27 مبادرة، تمهيداً لإقرار قانون ينظم عمليات الرهن العقاري.
وحثّ «ماكينزي» وزارة الماليــة - إدارة الــديــن العـــام، على وضع سـياسات ومنهـجية تدعم وتضمن الفائدة طبقاً لسيناريوهات معدل الفائدة المتغيرة، واتباع الشفافية في خطط إصدار السندات، مع تفعيل قدرات بنك الكويت المركزي التنظيمية ولوائحه، ومراجعة الإطار العام للتمويل الاستهلاكي لجهة الحدود، ونسب الاقتراض.
وحدد المستشار العالمي مهاما مشتركة للجهات الـ6، تتضمن إعداد مواءمة لمسودة القانون،
وتطوير الموافقة على التشريعات، مع تفصيل خطة الضمان، ووضع آليات للتنفيذ، وأخيراً إشراك الجهات ذات الصلة، فيما وضع جدولاً زمنياً مقترحاً لإصدار قانون للرهن العقاري، يبدأ بتسليم المشروع إلى البرلمان لأخذ الموافقة، مع نهاية العام الحالي، وإكمال تحول بنك الائتمان نهاية 2020.
